北京专业厂房拆迁律师 — 马丽芬
服务热线 18611898795

当前所在位置: 首页> 律师文集> 文章详情

论违法建筑的权利归属与补偿处置

2018年12月6日  北京专业厂房拆迁律师   http://www.mflcqls.cn/

 论违法建筑的权利归属与补偿处置

关键词:违法建筑、建筑材料、权利归属、补偿安置

作者:闫会东

导读:对于违法建筑的权属问题,无论在理论界、司法界还是征收拆迁过程中都有很大的争议。笔者认为,只有对于违法建筑的权利归属作出明确界定,才能够对拆迁过程中补偿安置问题作出妥善的认定和补偿。而被认定的所谓的违法建筑是否应该获得补偿,以及如何补偿,也是广大被拆迁人关心的问题,本文将就“违法建筑”的权利归属和补偿问题展开论述。

一、违法建筑的权利归属

关于违法建筑的归属问题,实践中主要有四种观点。
  
1)不动产所有权说。该种观点认为,违法建筑为不动产,但因其建造行为的违法性,使得建筑人对违法建筑享有的是有瑕疵的所有权。该说在一定程度上保护了建筑物本身,在处置违法建筑的问题上更有利于建造人。
  
2)动产所有权说。该种观点认为,违法建筑因其违法性,所有权及其他派生的权利都不应该被承认,但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的,在法律上应该受到保护。该说保护的建造建筑的构成材料,但不保护建筑物本身。
  
3)使用权说。该种观点认为,违法建筑的物理性能和用途决定了房屋建造完成后可以使用,其他人不得侵犯建造人对违法建筑的占有与使用的权利,所以违法建筑人对违法建筑享有使用权。

4)占有说。该种观点认为,违法建筑物尽管不能取得所有权,但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力,可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。
   
笔者赞成占有说,对于占有说,笔者认为是具有法律依据的。《物权法》第五编对于占有制度有明确的法律规定,占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生,也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。占有是一种人对物的控制与支配状态。针对违法建筑的建筑者而言,建筑人对违法建筑物虽不享有所有权,但由于其实际的管理与控制,也形成了一种占有,且属于有权占有,在其权利受到侵害时,是有权主张自己的权利的。

二、违法建筑在拆迁中的补偿处置

(一)无证房或证件不全的房屋不一定是违法建筑

在拆迁过程中,行政机关由于严格按照法律规定,往往将无证房或证件不全的房屋认定直接认定为违法建筑,且不对其进行补偿,其法律依据就是《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四的规定:拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。实际上该做法是对法律的片面理解,没有结合实际的情形对建筑物的认定进行区分处置。
   
颁发房屋所有权证属于对不动产进行的公示的方式,通过公示使得该权利产生对外的效力,具有对抗善意第三人的能力。但是,未经登记就可以因此否定他的所有权吗,答案显然是否定的。在前文我们说过,违法建筑的产生,也有着各种各样的原因。将一些证件不齐全的房屋作为违法建筑,且对这些建筑一概不进行补偿的做法,无疑会出现难以调和的矛盾。虽然1987年我国进行了房屋普查登记,但是事无巨细,不可能对所有的房屋都进行一一询问与排查,仍然存在遗留的无照房屋,针对该种情况,行政执法部门应当具体情况具体分析,法无授权不可为,应当按照城市规划法的规定,由城市规划部门进行认定,而不是简单的以有无房产证作为界定房屋是否为违章建筑的唯一依据。

(二)无证房或证件不全的房屋经过认定,可以获得拆迁补偿

针对现在拆迁补偿中的一贯做法,很多政府部门为了减少预算都对违法建筑不进行任何补偿,很显然这是不合理也不合法的。一些房屋没有权属证件是因为当时房屋管理部门并未对房主进行要求,当时的办理流程也不规范,所以导致了无证房屋或者证件不齐全房屋的出现,但是这并不能归咎于房主,他们自己承担由于政府工作不力而带来的后果明显是不公平的。对于拆迁公告前可以补办手续的违法建筑或手续不全的房屋等,则应查明事实,妥善处置,应予补偿的则予以补偿。
   
而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款对于未经登记的房屋认定问题更是进行了明确规定:房屋征收决定作出前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处置。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿。因此,我国从法律层面也否定了对于无证房屋属于违法建筑的一刀切式的认定。

(三)违法建筑建造者可以主张部分拆迁补偿费用

前面我们已经论述违法建造者对违法建筑享有占有权,并且是有权占有,因为构成建筑的材料本身是合法的,只是聚集在一起成为房屋的时候因为没有相关的手续或者证件而认定为违法。但是在拆迁过程中对违法建筑不予补偿,并不能有效的推论出对违法建造者的建筑材料也一并没收。现实中对违法建筑一般采取的都是“限期拆除”的方式,限期拆除的后果就是建筑物的永久灭失,也直接导致了建筑材料的毁损,并不能因为被拆迁人得不到拆迁利益就不对其合法占有的建筑材料进行赔偿或者补偿。

北京著名拆迁律师