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企业承租厂房遇拆迁“合同终止”,补偿管谁要?

2018年11月30日  北京专业厂房拆迁律师   http://www.mflcqls.cn/

企业承租厂房遇拆迁“合同终止”,补偿管谁要?

一提到拆迁,人们总会不自觉的想到那些弱势的被拆迁个人。但除此之外,企业作为拆迁案件中的另一类主体,其合法权益也极易受到损害。特别是当企业承租的厂房遭遇拆迁时,承租企业由于不是被拆迁人而常常被排除在拆迁协商之外,其合法权利难以得到保障。那么在遭遇拆迁时,承租厂房的企业究竟该如何主张权利呢?遇拆迁合同是终止了,补偿又该去找谁要呢?

【基本案情:经典的企业拆迁维权遭遇】

北京A公司与通州区台湖镇某村B村民签订了《房屋租赁合同》,约定租期为2004年至2030年,每年分阶段缴纳租金。双方还在合同中约定:在遇到国家、集体有政策性调整的时候,按照国家政策执行,合同提前终止。在签订合同后,A公司办理了相关的登记,并开始经营。但天有不测风云,拆迁时有发生。在租赁合同签订后的第6年,通州区对台湖镇某村进行了房屋搬迁。拆迁办在知道A公司承租该处房屋,并实际经营的情况下,仍与B村民签订了房屋搬迁补偿协议。后B村民向法院提起了诉讼,要求A公司清退房屋,同时支付房屋使用费。A公司面临既得不到补偿又无法继续经营的困境。

【法律分析:企业是否依法享有补偿权益?】

根据A公司陈述的案件事实及提供的证据,北京在明律师事务所的马丽芬律师分析认为,A公司作为实际经营者理应对拆迁补偿部分享有合法权利。

首先,A公司具备请求分割补偿利益的诉讼主体资格。A公司与B村民签订了房屋租赁合同,租赁B村民的厂房进行生产经营,并取得了营业执照和纳税登记证明。这些要素使得A公司具备了请求分割拆迁利益的前提。如果这个地方要进行拆迁或者征收,在法律上有利害关系的承租人就有权利提起企业拆迁中的分割之诉。如果企业租赁的是城市房屋,还可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,直接主张自己的补偿权利。

其次,A公司请求分割征收利益的范围该如何确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第二十三条还规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

就本案的情况而言,A公司租赁该厂房,取得营业执照,同时在租赁期间持续地合法经营、合法纳税。那么,A公司作为该处房屋的实际经营人,就可以针对生产经营补偿的搬迁补助费、设备迁移费、停产停业补助等费用进行主张。同时,拆迁是对当事人财产权利的剥夺,因此A公司在承租期间新建的厂房和装饰装修等费用也需要进行补偿。

经审理,法院在结合相关规定和案件事实的前提下,支持了A公司的请求,将厂房重置费、停产停业补助费用等认定归A公司所有。律师通过与对方当事人在庭后协商等过程,最大程度地维护了A公司的合法权益。

最后,在明律师提醒广大企业,在签订租赁合同时,若双方约定了如遇到拆迁无条件终止合同,而对方不承担任何经济损失的条款时,不必惊慌失措,也不必认为拆迁利益就此与自己无关。因为租赁合同双方可以在法律规定的范围内,任意约定其合同条款。若双方约定了上述内容也仅仅代表不追究对方的违约责任,不需要对方承担额外的经济补偿义务,而非等于不享有法定的拆迁补偿权益。我们也建议租赁厂房的企业要积极参与到房东和拆迁方的谈判中,特别是要跟拆迁方阐明自己的立场,即现有房屋由租赁方占有且实际经营,且拆迁仍发生在房屋租赁合同期限内,拒绝承租方参与拆迁事宜的谈判将带来后续问题,以此来争取话语权。自然,在选择企业的经营场所时,也要将遭遇拆迁、腾退的可能性作为一种风险予以考虑,尽力避免自己的经营目的落空。(白琳/文)