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企业厂房遇拆迁,承租人真的只能被拆到大街上吗?

2018年11月28日  北京专业厂房拆迁律师   http://www.mflcqls.cn/

企业厂房遇拆迁,承租人真的只能被拆到大街上吗?

与村委会(或村集体成员)签订租赁合同,或经层层转租后,租赁村委会的土地(破旧厂房)进行生产经营。拆迁来袭,作为承租人是否可以获得应有的补偿款?可以获得哪些补偿款?又该如何获得呢?本文,在明律师继续为大家解析这一实务中牵涉利益矛盾巨大的“疑难杂症”……

【案情简介:约定得好好的补偿权益分配转眼不认账】

杨某与段某同为河北省秦皇岛市海港区某村村民。2007年,杨某与段某签订租房协议一份,杨某承租了段某厂房一处,用于食品生产经营,租期10年,租金每年2万元。双方约定该厂房如遇拆迁,承租后二人共建的200平方米的厂房补偿款,一人一半。签订租赁合同后,杨某交纳了10年租金,在此注册成立了秦皇岛市某食品有限公司,成为该公司的法定代表人。该公司成立后,一直处于经营盈利状态,并按时交纳了相关税费。2011年,厂房果然面临拆迁,段某与拆迁方签订了协议,并领取了拆迁补偿款。杨某找到拆迁方说理,被告知,其与段某签订了协议,补偿款已支付完毕,让他去找段某。杨某在拆迁方那里碰壁后,找到段某。段某告知,拆迁补偿款的发放对象就是房屋的所有权人,而不是承租人,补偿协议并未涉及杨某的相关利益。杨某提出想具体查看补偿协议,被告知补偿协议在拆迁方手上。就这样,被踢皮球的杨某无奈之下找到了北京在明律师事务所的马丽芬、闫会东律师寻求法律帮助。

【案件分析谁动了企业主的奶酪?】

承租了案涉厂房后,杨某在该厂房上参与新建了200多平方米的房屋。这部分厂房是杨某与段某共同出资兴建的。毫无疑问,杨某理应获得该部分的补偿,但杨某是向拆迁方、村委会还是段某主张分配拆迁利益呢?

在明律师经分析认为,依据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条之规定,土地的补偿费用应给与村委会,再由村委会对该补偿费用进行合理分配。地上附属物的补偿应给与房屋所有权人。本案中,委托人杨某所主张的费用不包括土地补偿费,故与村委会不存在利益纠纷。其次,拆迁方已与段某签订拆迁补偿协议,并已将补偿款支付给段某,如起诉拆迁方,以实际承租人的身份来主张拆迁利益,想打破既定法律事实,难度较大。故本案主诉讼应为与段某的租赁合同纠纷。但也须对本案涉及的拆迁事项进行初步的督促、查询工作,了解本案补偿款是否已足额支付段某,为是否对拆迁方进行相关诉讼作准备。

【程序启动三部曲:律师函、信息公开、查处】

1.督促、函告:律师函

接受委托后,在明律师向区政府、镇政府、拆迁公司、段某分别发送律师函,向其函告杨某已委托本所律师来维护合法权益,在明律师必要时会采取相应的法律措施,以最大限度维护杨某的合法权益。其次,表明协商谈判的诚意,先礼后兵。

2.查询、知悉:申请政府信息公开

既然案涉厂房涉及拆迁问题,势必要经建设项目立项、用地规划许可、工程规划许可等程序,发改委、规划局等部门会有该建设项目的相关文件。在明律师分别向发改委、规划局、国土局三个部门提起政府信息公开申请,申请公开案涉项目的立项、规划、用地手续。15个工作日后,上述部门均作出答复,案涉厂房并不涉及征收项目,无相关法律文件。

3.敲打:查处程序

在了解到案涉项目并不存在合法征收项目,而是所谓的“协议拆迁”后,在明律师果断向国土部门提起了查处程序,请求国土部门查处拆迁方的违法用地行为。

【主诉讼4大要点解析不简单的租赁合同纠纷】                                                                                                                

与请求给付房租、押金等常规租赁合同纠纷不同,本案诉讼请求为分配拆迁利益。诉讼策略与常规房屋租赁合同纠纷亦大相径庭。

1.证据之王——拆迁补偿安置协议

由拆迁引起的租赁合同纠纷,关键证据为拆迁补偿安置协议。作为承租人,杨某无法取得案涉补偿协议,作为被告的段某不可能主动提供,这无疑会影响案件的审理。在明律师以补偿协议由相关部门保存,杨某确因客观原因无法调取为由(《民事诉讼法》第64条第二款和《最高法关于适用<民事诉讼法>的解释》第94条)向法院递交了调取证据申请书,请求法院调取案涉补偿协议。经与承办法官多次沟通,法官最终同意并调取了补偿协议。

2.补偿款该如何计算、分配?

补偿协议调出来后,令人意外的是该补偿协议内容只有一条,补偿款合计966000元,此补偿款包含段某承包的土地范围内地上附着物的一切费用。无具体补偿明细,无案涉厂房的补偿数额、补偿标准,也无相关附图。杨某无法以此为依据主张分配补偿款。在明律师向法官说明情况后,再次向法官提出请求,调取了案涉厂房测量结果、评估报告,该份证据详细记载了被拆厂房的具体平面图及补偿款的计算明细。

3.200还是224

杨某与段某在租赁合同中约定了200平方米厂房如遇拆迁,补偿款一人一半。但诉争部分厂房的面积实际测量为224平方米,且厂房测量结果、评估报告上亦均显示为224平方米,杨某随即主张按224平方米来计算补偿款,段某则主张按租赁合同中双方约定的面积进行补偿。双方各执己见,争执不下。

在明律师指出,当对合同条款释义理解有异议时,应结合行为性质、目的,探求该合同订立时双方的真实意思(法律依据可参见《民法总则》第142条)。本案中补偿协议虽然共建厂房面积写成200平方米,但该条款的目的为双方对共建厂房部分拆迁利益的分配。而本案中共建厂房的实际具体位置、面积(经法官实地走访、测量,面积为224平方米)双方均不存在争议。故,本案应探求订立合同时双方的真实意思表示即共建厂房(224平方米)的拆迁利益分配。

4.搬迁费、补助费、过渡费能否要求分配?

被拆迁人普遍会遇到的问题是,在这种情况下具体可以要求哪些补偿?补偿数额又该如何确定?同样,杨某也遇到了这个问题。

拆迁补偿款除了房屋补偿、土地补偿外还包括停产停业损失费、搬迁费、补助费、过渡费等。拆迁补偿款的发放对象是被拆迁房屋的所有权人,段某为厂房(厂房总面积1000多平方米)的所有权人,但杨某参与建设了案涉厂房(200多平方米),进行了投资,杨某为此厂房的所有权人。故,杨某与段某为案涉厂房(200多平方米)的共有产权人。杨某在此注册成立了公司,公司处于经营状态。故杨某有权获得该部分厂房涉及的停产停业损失费、搬迁费、补助费、过渡费等。

法院最终采纳了在明律师的观点,支持了杨某请求分配补偿款的诉求。杨某取得了其应得的补偿款,合法权益得到了维护。

针对此案,马丽芬、闫会东律师想提示广大企业厂房承租人以下问题:

1.与村委会(村民)签订土地(厂房)租赁协议时,因厂房被征收拆迁所得的补偿款的分配条款要约定清楚,防微杜渐,防止事后发生纠纷;

2.涉及征收拆迁的案件,即便是租赁合同纠纷也不能按照传统民商事的诉讼思路维权,不然容易避重就轻,裹足不前;

3.本案中承租人均为村集体成员,但非本村人员租赁集体土地或厂房进行生产经营的,需取得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村代表同意,并报乡(镇)政府批准(《农村土地承包法》第四十八条)。

4.征收拆迁案件中的辅助措施不容小觑,不明就里的人往往会对专业拆迁律师提起的相关措施,包括但不限于查处程序、律师函、审计程序、信息公开程序、公安机关履职程序等提出质疑。认为上述程序只会徒增诉累,于案件结果无益。实则不然,上述程序对掌握征收拆迁中的相关事实,把握相关部门的违法点至关重要,会助力后续程序,最终促成补偿款的取得。(刘玉伟/文)