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拆迁户怎样获取自己应得利益!

2018年7月18日  北京专业厂房拆迁律师   http://www.mflcqls.cn/

    拆迁户怎样获取自己应得利益!
    2008-02-27
    动迁户经验
    第一:也是我认为是最最重要的动迁大忌:托人找关系。
    如果各位家里不幸遇到了动迁,千万千万不要托熟人,找关系。这样做绝对是有百害而无一益!这一点非常非常要紧,切忌,切忌!托人就被斩,因为动迁组会给你托的人好处,这是公开的潜规则,这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系,不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上来看,你去托人来谈判,说明你自己就是没办法了,你托的人就好比是你的底牌,你怎么可以把底牌随便亮出来呢?!我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙,这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。
    第二:你知道动迁过程中,什么样的人家最容易被最先赶走吗?
    对!就是家里有人做公务员的,或者自己本身是某个部门的领导。因为这样,动迁组就可以找到你的上级领导,找组织给你谈心,作思想工作,到这份上,你连谈判的余地都没有,只能是动迁组给多少就签约了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁,派出所所长要求该警察回家配合动迁,等签好约再来上班。呵呵,动迁组是有zf撑腰的,他们是非常神通广大的,他可以通过各级政府组织来给你施压,你想躲都躲不过,就算你是某某局长也一样难逃压力,而且你的官越大,动迁组赶走你就越容易,当然了,公务员本来就有十万以上的房贴,要价太高点也的确是没有道理。
    第三:家里人数要多,最好是人员组成复杂,几代人同住。
    众所周知,动迁组都是流氓无赖,你家里若是孤儿寡母,老人独居。就会遭到骚扰,比如锁眼里被人灌了胶水,楼梯被人抽掉,莫名其妙的着火,放在楼道里的东西不翼而飞,等等……家里人多会好一些,但是人一多就一定要团结,须知动迁组最擅长挑拨离间,让你们自己家里产生矛盾,他就可趁虚而入。而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话,他们很擅长利用邻里之间的矛盾,让你们互相不通消息,都以为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下2户人家,同一天上午下午搬走的,各方面情况都差不多,拿到的钱居然会相差10万块。
    第四:不要主动去动迁办公室,不要和他们吵架。
    去动迁办公室无异于羊入户口,被打被骂的可能性非常高,特别要是你是壮小伙子的话,十有八九要挨揍。因为他们打了你,派出所不会管的,还会说成是你们自己流氓斗殴,说不定还要拘留你。
    第五:不要开价,要房子。
    要房子比要钱核算,我就不多说了。还有一点就是要房子可以挑挑捡捡,朝向,地段,面积,楼层都是你讨价还价的理由。要钱还有一个危险就是被说成要价过高,给他们找到强迁你的理由。而且现在房价飞涨,你这个月开的价,他过2个月答应给你,这时房价又涨了,你要加价,他们就说你是漫天要价,出尔反尔。
    第六:耐心要好,无论发生什么情况都要沉住气。切记,切记!
    第七:熟读动迁政策,了解强迁流程。
    比如听证会。虽然法律不会帮你(没有律师会接动迁官司),法院遇到你起诉也是尽量不受理。但是你必须懂法,知道什么可以做,什么不可以做,须知动迁组无时无刻不在想抓住你的小辫子,把你送去给法院,房地局判你强迁。如果发展到要你去开听证会的地步了,离开强迁你也就不久了,虽然听证会上你说的话再有道理也没用,但是你还是必须得去开。否则要给他们扣下不配合动迁的帽子,还会让他们认为你胆小怕事。
    第八:如果你被强迁了,不要慌。
    强迁必定会给你一套很远的房子(把你的家具搬过去),你不要自己搬过去。这个时候要找我们政府的最基层单位——街道,不要吵不要闹,一家人统统搬去街道住。还要记住一点:如果是行政强迁,你有权向法院要求行政赔偿。不要指望马上解决,慢慢来——不要气,只要记。被强迁的那天,多找点亲戚朋友来“观礼”,别忘了用dv把整个过程拍下来,以后好做证据。他们强迁你是要花成本的,法院,gong_an,仲裁,人大等等机关,可都是要摆平的。如果你悄悄地去北京,他们还要出钱把你领回来。注意最近国务院出的规范shangfang条例,他们可以违法乱纪,我们老百姓可不行,而且还要严格遵守,想要楸你的小辫子还不容易吗?
    第九:和动迁组谈判的时候,弄个可以录音的mp3放在胸前口袋里,把他们骂你,歪曲政策,诬蔑领导的话都录下来。就算法院不会把这个当作证据,但是他们知道你会这么干,以后和你谈就不敢乱说话了。
    第十:如果是拿钱,要注意钞票到手的日期限制。
    按政策是这样规定的:“双方可在动迁补偿协议中明确写入(比如上午交钱,下午走人。或者拿到钱后的几天里面走人),但是最晚不得超过被动迁居民搬离原住地1个月内。”实际操作时,他们会告诉你要把协议报上去批。至少拖你一个月,这帮cs多吃你点利息也是好的。而且还不让你把双方签字的协议带走一份。这样你搬走了,可是既没马上拿到钱,又什么凭证也没有,所有的主动权都在他们手里,对你就很不利。所以你要坚持拿到钱再走人,或者要求带走一份签完的协议书。
    这里有很多朋友要我说说多拿安置费的方法,我虽然有一肚子的方法,我看到的,我听到的,我知道的方法真是千奇百怪,花样繁多,但是不能说,为什么?因为许多方法是上不了台面的。只能在私下里做,不能公开说。做这行的都知道。况且,每户居民情况不一样,对各家有效的方法也不一样,全部了解也没意义。
    我们今天说说对绝大多数居民都有用的方法。一种是自己谈判,不借助任何外人帮忙。一种是找人帮忙。
    我们先简单说说第一种人,打算自己谈的人一般是先搭搭架子,不跟动迁组谈,或者开个高价吓退经办。然后听听“路透社”消息--马路边透露出来的消息,白天跟朋友同事听听经验,晚饭后在弄堂里听听动态,交流信息。评判邻居的得失,也把自家情况说出来给邻居评判。综合以上经验信息,自家定个底线。因为不懂怕吃亏了,加上为了讨价还价的因素,所以,底价之上再加个百分之二三十开始跟动迁组谈判。几个回合或者十几个回合后(时间是几天或者是几年),签字走人。而往往是这类人会吃亏,我要说明一点,现在都是阳光动迁,应该说,这样走的居民也拿到了政策应该给他家的部分,我这里说的吃亏是指他没有拿到政策边缘的、可给可不给的部分,他没拿到的话,再考虑到动迁机会一般只有一次,所以说他吃亏了。但是一般的居民并不知道政策边缘在哪里,你叫他怎么跟专业人员--动迁组的经办去争论?所以,有的居民会找外人帮忙,这就是上面说的第二种人了。
    第二种人找外人帮忙的也分两种,一种居民是找熟人通路子,成功率非常高。另一种居民是手里握有重大有利理由但不被动迁组认可,导致谈判差距太大,又找不到熟人通路子,所以只能花钱找动迁律师。我们现在来说说这两者的区别。熟人通路子跟请律师出面正式交锋不同,托熟人私下里说情通路子比较合乎国情,大家都有了面子还有里子,所以只要居民胃口别太大,一般比较容易成功。但问题来了,一是居民有没有这样的熟人?二是这样的熟人肯不肯出面说情?三是即使有这样的熟人而且也愿意出面,但在动迁组眼里这个熟人的面子有多大?他本人又愿意用多大?这些疑问直接关系到居民的利益。举例来说,托的熟人在动迁组眼里的面子有但不大,所以,动迁组手里最多假如可以加10万的,但只加了6万,而且声明已经加足了,居民托的熟人因为自己不懂加没加足,再说也不是他自己的事,况且现在已经有了6万的面子,当然回来叫居民签约,这时候,居民满意了当然签了,但就算还差一点的话也签了,为什么?因为居民自己也不知道加足了没有,再说,不签的话就得罪了朋友。最关键的是这6万本来就是政策外的,不托熟人就根本没有。所以签了就已经比别人拿的多,然后再送点还还人情也是应该的。但他还是差了4万没到手。再回头说说请律师的情况。这个做法的优点是,找这样的帮手不象找熟人那样要好运气,花钱就能雇来,而且不论他帮你谈到什么结果,都可以不签,没有人情面子问题。但缺点是效果不好,成功率低。为什么?一是因为请律师出面谈判不大合乎国情,动迁组比较反感,二是因为现在是“阳光动迁”,即意味着政策内的都已经给了居民了,至于政策边缘和政策外的部分,对不起,你律师没有发言权,因为那是动迁组灵活掌握的。所以,现在动迁律师一般只受理有重大争议的拆迁诉讼,而不会代居民中介谈判,就是这个道理。
    以上我给大家分析了托熟人与请律师这两种方法的得失利弊,相信大家已有了一个大致的判断。实际上,最理想的方法是请中介帮忙。这样做的好处是:
    1.不需要有运气--正好有熟人肯帮忙。
    2.合乎常理--私下沟通,大家都有面子,有退路。
    3.没有人情因素的拖累--达到预定的目标才签字。
    4.比较专业--可以看到最大的利益。
    5.利益相同--因为利益驱动,所以会努力做到最大。
    现实生活中我们看到很多人为了打赢几万元的官司而请律师,但很少有居民为几十万或一二百万的动迁谈判找个专业人士咨询和帮助,你要知道,坐在你对面、跟你谈判的动迁组是一批有专业知识的,受过专门谈判技巧培训的专业人员,更重要的是,他们手里有居民不掌握的,但对居民绝对有用的数据信息,而绝大多数居民只能靠小道消息和自己的口才耐心去谈判,蒙着头谈。其结果是居民多少总要吃亏。这是观念问题,或者是居民没找到合适的人帮助。
    以上是我对在动迁中找人帮忙的一些分析,希望对大家有用。